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原报告 建业 外面的世界

发布时间: 2019-09-20

  对于建业地产来说,相对于拓展土储、项目等,“走出去”最省钱、最保险的方法就是通过轻资产。

  观点指数在过去的27年里, 建业地产一直深耕河南市场,专注不旁骛。廿多年里,它也在河南省内积累了大量的资产。

  不过即使建业地产想要偏安一隅,无奈市场竞争激烈,外面的世界千变万化,从本土走向全国化的房企不在少数。因此,在2018年的业绩会上,一直专心深耕的建业地产也释放出“走出去”的信号。

  彼时,胡葆森透露“建业地产会有条件、探索性地走出河南”。对于胡葆森而言,“走出去”是一种资本的试验,稳重谨慎最为关键。因此,建业地产为“走出河南”限定了三个条件,即以轻资产模式为主,在500多公里半径范围内,把河南相邻的6个省作为主要目标市场,输出主要产品形态中原文化小镇。

  2018年12月28日,建业地产就合作开发邢台市的一个小镇,和河北省邢台市签订了战略合作协议,这被建业地产内部视作走出河南的一个时间标志。如今,过去接近一年,建业地产走出去的成效几何?在其划定的500公里半径范围内,对于这个局限的“外面的世界”其又能否适应?

  在房地产市场发展初期,各大品牌商都十分看重本土地缘优势,主营业务基本都在本地市场。随着规模发展,不少房企选择了走出“舒适圈”,扩展业务规模。

  不过,过去很长一段时间内,房企的忙碌潮中,独缺建业地产的身影。资料显示,建业地产成立于1992年,扎根河南至今已有27年。

  截至去年年底,建业地产已进入河南省的18个地级城市和77个县级城市,开发项目累计交付面积约3006万平方米,拥有在建项目共123个,在建总建筑面积约2448万平方米,土地储备建筑面积约4515万平方米,其中权益建筑面积约3411万平方米。根据建业地产的规划,2019年年底,其要实现河南120个县以上城市全覆盖。

  从业务构成来看,目前建业地产主要集中于住宅开发,并有轻重资产之分。而基本上建业所有的重资产销售仍然位于河南省内。中报数据显示,2019年上半年,建业地产的重资产的合同销售金额为276.60亿元,同比增长约9.2%,合同销售面积约382万平方米。

  而今年开始,根据战略部署,建业地产开始利用轻资产业务开拓河南省外市场。截止2019年6月30日,轻资产项目已累计签约131个,项目合计规划建筑面积约1991万平方米。2019年中报显示,上半年建业地产的轻资产合同销售金额为119.31亿元,同比增长约为81.3%,增速远高于重资产。不过,数据对比来看,重资产仍是合同销售额的主要贡献者。

  而在收入上,2019年1-6月建业的轻资产录得收入4.04亿元,约占总收入90.68亿元的4.46%。

  在2019年中期业绩会上,建业地产首席执行官袁旭俊表示,六合同步开奖。河南GDP的增速历年来都是高于全国。今年上半年全国的GDP增速6.3%,河南为7.7%。而整个河南城镇化率却低于全国的7.9个百分点,说明它的后发优势非常明显。

  他还指出,河南的房地产市场潜力很大。今年上半年全国房地产销售面积同比下降1.6%,但河南省同比增长接近7%;销售金额方面,全国上半年增长约6%,河南省销售金额增长约20%。因此,未来建业将继续坚持深耕河南的中原战略。

  回顾过去一段时间内建业地产的主要变化,可以归纳为轻资产布局,以及商业地产上的进取。

  首先,在轻资产布局上,建业地产的主要表现,一个是收购了装配式建筑公司“中民筑友”,由中原建业担负起建筑业务;第二个是林明彦的加入。

  7月10日,胡葆森完成对天津中民筑友科技有限公司100%股权收购,交易对价16.5亿元,溢价率46.5%。据资料显示,中民筑友为一家专注于装配式建筑的公司。借助中民筑友的装配式建筑能力,建业的轻资产模式多了一个有利的助推器。

  胡葆森强调,在“走出河南”命题上,中原建业担负了建筑业务,主要产品形态是以中原文化小镇为主。据2019年中期报告披露,在签约河北邢台中原文化小镇之后,中原建业陆续接到了10多个全国各地政府及企业的合作意向。

  截至2019年6月30日止六个月,中原建业共接触意向项目6个,其中中原文化小镇形态的意向项目3个,住宅类项目3个;截至2019年6月30日止六个月,建业地产完成签订22个轻资产项目合约,其中省外项目1个,预计总建筑面积约319万平方米。

  除了中原建业,建业地产进行轻资产布局另一举措,是林明彦的加入。资料显示,林明彦在凯德集团任职的22年里带领凯德中国成功实现轻资产化转型、扩大商业业务版图。

  据财报披露,在他的领导下,凯德集团营收从2013财年的39.78亿新元,增加到上财年的46.098亿新元。2017财年的营运净利为9.083亿新元。2018财年实现税后净利润为17.6亿新元,同比增长12.3%,为2008年至今最高净利润值。

  也许,胡葆森想借林明彦的加入,壮大轻资产羽翼,并实现商业业绩增长。目前,建业共有26个商业项目,覆盖河南全省16个省辖市,其中在建的商业项目有17个,已经运营的有9个,还有很大的成长空间。

  从目前的动作来看,建业地产可以说是一家比较稳健的企业。在“走出河南”的命题上,它选择了成本相对较低的轻资产方式,也许是因为考虑到自身财务的实际情况,着重考虑财务匹配因素。

  据2019年中报披露,建业地产总资产负债率达91%。对此,管理层解释称,这是高增长阶段的一个必然现象,负债率里有收账款,金额比较大。说明未来公司有大量已售未结的资源待结转。

  管理层透露,2019年中,建业地产现金存量为238亿人民币,其中有45.8亿元是受限的资金,总的有息负债比去年年底增加35%,是因为在今年上半年共发行了4亿美元的美元债,一笔是在1月份,另一笔是在4月份。

  通过观察建业地产近三年来的净借贷比率,可以发现,,自2017年中期达到81.10%后,建业地产的净借贷比率开始回落,至今年上半年已经恢复到60.5%的正常水平;从全年来看,最高点是2016年的65.4%,预计2019年全年的净借贷比率会保持在60%左右,低于行业平均水平。

  在举债上,截止到7月底建业地产境外债共发行了19亿美元,8月初又发行了一笔,金额为3亿美元,合计22亿美元。其中,有8亿是做了汇率对冲的方案,剩下14亿也在跟踪人民币走势的变动,会在相对稳定的时候做相应的安排。

  管理层透露,目前公司的境外发债还有6亿额度,暂时不打算申请新额度;信托融资方面,占比会控制在10%左右,利息保持在10%-12%;并打算把毛利率控制在25%,已售未转部分的毛利率控制在24%。

  原报告 敏于数,追本溯源,解读地产深层次脉络。笃于行,揭行业整体发展规律。

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